Hiểu đúng về mật độ xây dựng khi mua nhà
Khi đi xem các dự án bất động sản, bạn thường nghe nhân viên tư vấn giới thiệu về mật độ xây dựng rất thấp. Chẳng hạn, họ nói chỉ xây 25%, còn 75% diện tích còn lại là công viên, hồ bơi và cây xanh.
Những con số này khiến nhiều người hình dung ra một nơi ở thoáng đãng, ngập tràn ánh sáng. Đó là không gian mà con trẻ có thể thoải mái chạy nhảy trong môi trường trong lành.
Thực tế khác xa với lời quảng cáo
Tuy nhiên, không ít người cảm thấy hụt hẫng khi chính thức nhận bàn giao nhà. Thay vì sự thoáng đạt, họ thấy các tòa nhà mọc sát nhau gây cảm giác ngột ngạt.
Hồ bơi thường xuyên quá tải và mảng xanh thực tế chỉ là vài hàng cây thưa thớt. Điều này tạo nên một khoảng cách lớn giữa kỳ vọng và thực tế.
Nguyên nhân của sự hiểu lầm
Sự vỡ mộng này chủ yếu đến từ việc người mua chưa hiểu rõ mật độ xây dựng là gì. Đồng thời, nhiều người dễ bị nhầm lẫn bởi cách dùng từ tinh vi trong các tờ rơi quảng cáo.
Để không rơi vào bẫy "đánh tráo khái niệm", bạn cần trang bị kiến thức về cách tính toán và quy chuẩn pháp lý.
Cách xác định giá trị thật của dự án
Bài viết này sẽ giúp bạn bóc tách chi tiết các công thức tính toán và quy định hiện hành. Bạn sẽ có thêm kỹ năng thực tế để kiểm tra giá trị thật của bất động sản.
Hãy cùng tìm hiểu để có quyết định chính xác và an tâm hơn trước khi xuống tiền mua nhà.
MuonNha.com.vn (Muốn Nhà) chuyên trang bất động sản đăng tin: chung cư giá rẻ
Tìm hiểu về mật độ xây dựng trong bất động sản
Khi tìm mua nhà hoặc căn hộ, bạn thường gặp thuật ngữ "mật độ xây dựng". Để dễ hình dung, chúng ta hãy cùng phân tích khái niệm này một cách đơn giản và thực tế nhất.
Cách hiểu đơn giản về mật độ xây dựng
Theo quy chuẩn kỹ thuật, mật độ xây dựng là tỷ lệ phần trăm diện tích mà các công trình như nhà ở, chung cư, trường học... chiếm chỗ trên tổng diện tích lô đất.
Ví dụ, nếu bạn có mảnh đất 1000m2 và xây nhà với diện tích nền móng là 300m2, thì mật độ xây dựng là 30%.
Chỉ số này cho thấy mức độ "bê tông hóa" của một dự án. Mật độ càng thấp, bạn càng có nhiều không gian cho cây xanh, ánh sáng và gió trời.
Phân biệt mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp
Đây là điểm mấu chốt mà nhiều người mua nhà thường nhầm lẫn do cách truyền thông của các đơn vị bán hàng.
- Mật độ xây dựng thuần (Net-density): Là tỷ lệ diện tích công trình trên chính lô đất xây dựng đó. Chỉ số này không tính diện tích công viên, đường nội bộ hay bể bơi ngoài trời, phản ánh độ chật chội thực sự tại nơi bạn ở.
- Mật độ xây dựng gộp (Gross-density): Là tỷ lệ diện tích công trình trên toàn bộ khuôn viên dự án, bao gồm cả đường sá và mảng xanh. Con số này thường được dùng để đánh giá quy mô chung của một khu đô thị lớn.
Cẩn thận với những con số quảng cáo
Để thu hút người mua thích không gian xanh, nhiều chiến dịch marketing thường nhấn mạnh con số mật độ xây dựng gộp thấp, thường chỉ khoảng 20% - 25%.
Tuy nhiên, thực tế là các tòa nhà có thể bị dồn hết vào một khu vực nhỏ. Khi đó, mật độ xây dựng thuần tại phân khu đó có thể lên đến 50% - 60%.
Hệ quả là dù nhìn tổng thể dự án có vẻ thoáng, nhưng khi ở trong căn hộ, bạn có thể thấy tòa nhà đối diện ở khoảng cách rất gần.
Cách tính mật độ xây dựng chính xác cho người mua nhà
Khi xem thông tin dự án, nhiều người thường tin tưởng tuyệt đối vào các con số trên tờ rơi quảng cáo. Tuy nhiên, bạn hoàn toàn có thể tự mình kiểm tra tính xác thực của các thông số này.
Việc này rất đơn giản vì chỉ cần áp dụng một công thức toán học cơ bản mà Bộ Xây dựng đang sử dụng để nghiệm thu quy hoạch.
Công thức tính chi tiết
Để biết mật độ xây dựng của một dự án, bạn áp dụng công thức sau:
Mật độ xây dựng (%) = (Diện tích chiếm đất của công trình / Tổng diện tích lô đất) x 100%
Trong đó, các thông số được hiểu như sau:
- Diện tích chiếm đất của công trình: Là phần diện tích mặt đất mà tòa nhà bao phủ (tương đương với hình chiếu bằng của công trình lên mặt đất).
- Tổng diện tích lô đất: Là toàn bộ diện tích khuôn viên dự án đã được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Phân biệt diện tích nào được tính vào mật độ xây dựng
Điểm mấu chốt để tính đúng mật độ là xác định chính xác đâu là "diện tích chiếm đất". Không phải mọi hạng mục trong dự án đều bị tính vào con số này.
Những hạng mục bị tính vào mật độ:
- Toàn bộ phần khối đế của các tòa nhà.
- Các khu vực sảnh vươn ra có cột chống đỡ.
- Các công trình phụ trợ có mái che.
Những hạng mục không bị tính vào mật độ:
- Các công trình nằm ngầm dưới lòng đất như hầm để xe.
- Các tiện ích ngoài trời không có mái che như: hồ bơi, sân tennis, sân bóng rổ.
- Hệ thống cây xanh, bồn hoa, đài phun nước và đường nội bộ.
Lưu ý: Một số hạng mục có mái che nhưng không có tường bao (như giàn hoa pergola hay mái lấy sáng) có thể bị tính hoặc không tùy vào quy định của Sở Xây dựng từng địa phương.
Ví dụ minh họa thực tế
Hãy cùng xem xét bài toán sau: Một dự án có tổng diện tích khu đất là 10.000m2. Trên khu đất này, chủ đầu tư xây dựng 2 tòa tháp chung cư là Tháp A và Tháp B.
Theo bản vẽ, diện tích phần khối đế của mỗi tòa tháp là 1.500m2. Chúng ta sẽ tính toán như sau:
- Tổng diện tích chiếm đất: 1.500m2 + 1.500m2 = 3.000m2.
- Mật độ xây dựng: (3.000 / 10.000) x 100% = 30%.
Kết quả này cho thấy 70% diện tích còn lại (khoảng 7.000m2) được dành cho công viên, hồ bơi, đường giao thông và khu vui chơi.
Với một dự án nhà ở, mức mật độ xây dựng 30% được đánh giá là rất thoáng đãng và lý tưởng cho cư dân.
Tìm hiểu về quy chuẩn xây dựng QCVN 01:2021/BXD
Khi mua nhà hay lên kế hoạch xây dựng, nhiều người thường lầm tưởng chủ đầu tư có thể tùy ý xây hết diện tích đất. Thực tế, để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và mỹ quan đô thị, nhà nước đã ban hành các quy định bắt buộc.
Điển hình là Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD, đóng vai trò là thước đo kỹ thuật cho mọi công trình.
Nguyên tắc tỷ lệ nghịch trong quy hoạch
Trong quản lý xây dựng, có một quy luật rất chặt chẽ: diện tích lô đất càng lớn hoặc công trình xây càng cao thì mật độ xây dựng tối đa càng phải giảm xuống.
Việc này nhằm mục đích dành ra khoảng trống cần thiết cho hạ tầng kỹ thuật như trạm điện, đường ống nước và các tiện ích xã hội.
Quan trọng hơn, không gian mở này giúp xe cứu hỏa dễ dàng tiếp cận công trình để xử lý kịp thời khi có sự cố xảy ra.
Mật độ xây dựng cho nhà phố và biệt thự
Nếu bạn đang tìm mua nhà phố trong các khu đô thị hoặc định mua đất tự xây, hãy lưu ý các hạn mức mật độ xây dựng sau đây:
- Lô đất dưới 50m2: Được phép xây dựng với mật độ tối đa 100%.
- Lô đất 100m2: Mật độ xây dựng tối đa 80% (phải chừa lại 20m2 làm sân trước, sân sau hoặc giếng trời).
- Lô đất 200m2: Mật độ xây dựng tối đa là 70%.
- Lô đất 300m2: Mật độ xây dựng tối đa là 60%.
- Lô đất từ 1000m2 trở lên: Mật độ xây dựng tối đa chỉ còn 40%.
Quy định đối với chung cư và tòa nhà dịch vụ
Với các dự án chung cư quy mô lớn, mật độ xây dựng thuần được tính toán dựa trên sự kết hợp giữa diện tích đất và chiều cao của tòa nhà.
- Công trình thấp tầng (dưới 16m): Nếu lô đất rộng trên 10.000m2, mật độ xây dựng tối đa có thể đạt 40% - 45%.
- Công trình cao tầng (trên 46m hoặc từ 15 tầng trở lên): Mật độ xây dựng bị thắt chặt, thường chỉ dao động từ 30% - 40% tùy quỹ đất.
Có thể hiểu đơn giản là tòa nhà càng cao thì phần đế càng phải thu hẹp để tạo ra nhiều không gian mở bên dưới.
Khoảng lùi công trình – Yếu tố an toàn bắt buộc
Bên cạnh mật độ, khoảng lùi là thông số cực kỳ quan trọng. Đây là khoảng cách từ chỉ giới đường đỏ (ranh giới đất) đến chỉ giới xây dựng (mép ngoài công trình).
Thông thường, tòa nhà càng cao hoặc mặt đường càng hẹp thì khoảng lùi bắt buộc sẽ càng lớn.
Khoảng trống này giúp vỉa hè thông thoáng, tránh cảm giác ngột ngạt cho người đi đường và là vị trí vàng để triển khai thang cứu hỏa khi có sự cố.
Một dự án dù quảng cáo mật độ thấp nhưng nếu xây sát mặt đường, không có khoảng lùi là đang vi phạm quy chuẩn an toàn.
Mật độ xây dựng ảnh hưởng thế nào đến trải nghiệm sống thực tế?
Nhiều người khi chọn mua nhà thường quá chú trọng vào nội thất sang trọng hay vật liệu cao cấp bên trong căn hộ.
Tuy nhiên, giá trị thực sự của một nơi an cư nằm ở môi trường xung quanh chứ không chỉ gói gọn trong bốn bức tường. Mật độ xây dựng chính là yếu tố then chốt quyết định chất lượng cuộc sống lâu dài của gia đình bạn.
Không gian xanh và tiện ích nội khu
Một quy luật đơn giản là mật độ xây dựng càng thấp thì diện tích dành cho cảnh quan càng rộng rãi.
Với các dự án có mật độ chỉ từ 30% đến 35%, chủ đầu tư có đủ quỹ đất để làm công viên lớn, hồ bơi chuẩn Olympic dài 50m, đường dạo bộ ven rạch hay khu vui chơi cho trẻ em.
Sống trong môi trường này, bạn sẽ cảm thấy thư thái như đang nghỉ dưỡng ngay tại nhà nhờ bầu không khí trong lành từ những mảng xanh nội khu.
Ngược lại, khi mật độ lên tới 50% - 60%, hồ bơi thường bị thu nhỏ và cây xanh chỉ là những dải hẹp trồng ép sát bờ tường.
Tầm nhìn, ánh sáng và độ thông thoáng
Mật độ xây dựng cao khiến các tòa nhà bị đặt quá sát nhau để tăng tối đa số lượng căn hộ bán ra.
Điều này dẫn đến tình trạng cửa sổ đối diện cửa sổ, khiến sự riêng tư bị ảnh hưởng vì bạn có thể nhìn thấy sinh hoạt của nhà hàng xóm.
Những khối bê tông san sát còn chặn gió và ánh nắng, khiến các căn hộ tầng thấp thường bị ẩm thấp và thiếu khí.
Việc thiếu đối lưu không khí sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe hô hấp, đặc biệt là đối với trẻ nhỏ và người già.
Trong khi đó, mật độ xây dựng thấp tạo ra những hành lang gió tự nhiên, giúp mọi căn hộ đều đón được sinh khí.
Áp lực lên hạ tầng và dân số
Đây là vấn đề thực tế mà cư dân thường chỉ nhận ra sau khi đã dọn về ở.
Khi quá nhiều căn hộ tập trung trên một diện tích nhỏ, bạn dễ gặp cảnh chờ thang máy rất lâu vào những giờ cao điểm đi làm.
Tình trạng thiếu chỗ đậu xe ở hầm hay hồ bơi quá đông đúc vào cuối tuần cũng là hệ quả của việc mật độ cư dân vượt ngưỡng chịu tải của hạ tầng.
Giá trị chuyển nhượng và tính thanh khoản
Trên thị trường bất động sản, những dự án có mật độ xây dựng thấp luôn là điểm thu hút lớn đối với phân khúc khách hàng cao cấp.
Những người mua có tài chính tốt thường ưu tiên mua không gian sống và sự riêng tư thay vì chỉ quan tâm đến vật liệu xây dựng.
Vì vậy, những căn hộ trong dự án mật độ thấp thường giữ giá tốt, có tính thanh khoản cao và dễ dàng cho thuê bất kể biến động của thị trường.
Vì sao nhiều dự án chung cư vẫn xây dựng với mật độ dày đặc?
Nhiều người thắc mắc vì sao dù biết mật độ xây dựng thấp sẽ tốt hơn, nhưng thực tế vẫn có rất nhiều khối nhà san sát nhau.
Điều này xuất phát từ bài toán kinh tế và sự mâu thuẫn về lợi ích giữa đơn vị phát triển dự án và người mua nhà.
Ưu tiên tối đa diện tích bán hàng
Mục tiêu chính của các công ty bất động sản là thu về lợi nhuận. Lợi nhuận này tỷ lệ thuận với Diện tích thương phẩm (NFA) bán ra.
Khi mở rộng khối đế hoặc xây các tòa tháp lớn và gần nhau, chủ đầu tư sẽ tạo ra được nhiều căn hộ và shophouse hơn để bán.
Tại các thành phố lớn, mỗi mét vuông đất đều cực kỳ đắt đỏ. Việc giảm mật độ xây dựng dù chỉ 1% cũng khiến doanh nghiệp mất đi khoản doanh thu rất lớn.
Vì vậy, xu hướng chung là họ thường cố gắng xây dựng sát mức tối đa mà pháp luật cho phép.
Áp lực từ chi phí giải phóng mặt bằng và vốn
Thực tế, việc tìm quỹ đất trung tâm tại Hà Nội hay TP.HCM hiện nay rất khó khăn.
Để có đủ đất làm dự án, doanh nghiệp phải chi trả khoản tiền khổng lồ cho bồi thường giải tỏa và nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.
Để bù đắp chi phí đầu vào quá cao và đảm bảo có lãi trả cổ đông, họ buộc phải tăng mật độ xây dựng.
Đây là một sự đánh đổi thường thấy trong quá trình phát triển đô thị hiện nay.
Những cách làm "đánh lừa" thị giác người mua
Khi quy định pháp luật khắt khe, một số chủ đầu tư dùng các mẹo thiết kế để vừa đảm bảo số lượng căn hộ, vừa làm đẹp số liệu quảng cáo.
- Xây khối đế khổng lồ: Họ xây tầng hầm và trung tâm thương mại phủ kín 50% - 60% diện tích đất, nhưng các tòa tháp phía trên lại thon gọn. Khi tư vấn, nhân viên chỉ nhấn mạnh mật độ tháp thấp mà lờ đi sự ngột ngạt của khối đế bên dưới.
- Đưa cây xanh lên cao: Thay vì trồng cây trên mặt đất, họ đưa công viên, hồ bơi lên nóc hầm hoặc sân thượng khối đế. Thực tế dự án vẫn thiếu mảng xanh tự nhiên dưới mặt đất, nhưng lại được quảng cáo là có "cảnh quan sinh thái trên không".
Lời khuyên cho người mua nhà
Người mua nên xem xét kỹ thực tế công trình và bản vẽ chi tiết thay vì chỉ tin vào các con số trên tờ rơi.
Việc hiểu rõ cách vận hành của chủ đầu tư sẽ giúp bạn chọn được nơi ở thoáng đãng và phù hợp với nhu cầu thực tế hơn.
MuonNha.com.vn (Muốn Nhà) chuyên trang bất động sản đăng tin: chung cư giá rẻ tphcm
Mật độ xây dựng bao nhiêu là hợp lý khi mua nhà?
Khi tìm mua hoặc thuê nhà, nhiều người thường phân vân không biết làm sao để đánh giá một dự án có không gian sống tốt hay không.
Một trong những thước đo chính xác nhất chính là mật độ xây dựng. Tùy vào từng phân khúc, sẽ có những con số tiêu chuẩn để bạn tham khảo.
Đối với chung cư bình dân và trung cấp
Ở phân khúc này, yếu tố giá bán thường được quan tâm hàng đầu để phù hợp với túi tiền của đa số người lao động.
Để duy trì mức giá rẻ, chủ đầu tư cần bố trí số lượng căn hộ nhiều hơn, nên mật độ xây dựng sẽ không thể quá thấp.
Mức tỷ lệ từ 35% đến 40% được coi là vừa vặn và chấp nhận được, giúp môi trường sống không bị ngột ngạt.
Với con số này, dự án vẫn đảm bảo có đủ chỗ cho bãi đỗ xe ngoài trời, lối đi bộ và một vài khu vui chơi nhỏ cho trẻ em.
Đối với căn hộ cao cấp và hạng sang
Khi chi trả từ 60 triệu đồng cho đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, người mua thường chú trọng vào sự hưởng thụ và riêng tư.
Vì vậy, mật độ xây dựng ở phân khúc này bắt buộc phải thấp hơn 30%.
Một số dự án đặc biệt tại các khu bán đảo hoặc đô thị mới thậm chí chỉ xây dựng trong khoảng 18% đến 25%.
Diện tích còn lại được ưu tiên cho các tiện ích như hồ bơi, vườn BBQ, công viên ven sông hay rạp chiếu phim ngoài trời để phục vụ cư dân.
Đối với biệt thự và bất động sản nghỉ dưỡng
Với các khu biệt thự compound an ninh hoặc resort ven biển, ven đồi, thiên nhiên mới là yếu tố cốt lõi.
Tỷ lệ xây dựng chuẩn cho loại hình này thường rất thấp, chỉ dao động từ 15% đến 25%.
Có đến hơn 70% diện tích được dành cho mặt nước, rừng cây, sân golf và các thảm cỏ xanh mướt.
Việc đảm bảo sự riêng tư tuyệt đối giữa các căn biệt thự chính là điều quan trọng nhất để giữ vững giá trị của bất động sản.
Tổng kết
Không có một con số duy nhất cho mọi dự án, mà "đẹp" hay không tùy thuộc vào phân khúc và mục đích sử dụng của bạn.
Hãy đối chiếu mật độ xây dựng với mức giá và tiện ích đi kèm để chọn được nơi an cư phù hợp nhất.
Mật độ xây dựng và Hệ số sử dụng đất (FAR): Cách nhìn nhận đúng để tránh "bẫy" bất động sản
Khi tìm hiểu về một dự án, nhiều người thường chỉ quan tâm đến mật độ xây dựng để biết diện tích đất bị chiếm dụng bao nhiêu.
Tuy nhiên, để đánh giá chính xác mức độ chật chội của một khu dân cư, bạn cần xem xét thêm một chỉ số quan trọng là Hệ số sử dụng đất (FAR).
Hệ số sử dụng đất (FAR) là gì?
Đây là tỷ lệ so sánh giữa tổng diện tích sàn của tất cả các tầng (không tính tầng hầm) với tổng diện tích của cả lô đất.
Cách tính đơn giản: FAR = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích lô đất.
Hãy cùng xem ví dụ sau để dễ hình dung:
- Giả sử lô đất rộng 1000m2, diện tích mặt sàn xây dựng là 300m2. Khi đó mật độ xây dựng là 30%.
- Nếu tòa nhà xây cao 10 tầng: Tổng diện tích sàn là 3000m2, hệ số FAR sẽ là 3.0 lần.
- Nhưng nếu tòa nhà xây cao lên 40 tầng: Tổng diện tích sàn tăng lên 12.000m2, hệ số FAR lúc này vọt lên 12.0 lần.
Cảnh báo về tình trạng mật độ thấp nhưng FAR quá cao
Một số dự án thường truyền thông rằng mật độ xây dựng chỉ 20% để tạo cảm giác không gian xanh, sinh thái.
Thế nhưng, thực tế có thể chủ đầu tư không xây thấp mà lại xây những tòa tháp rất cao, chẳng hạn 5 tòa nhà mỗi tòa 50 tầng.
Điều này khiến hệ số FAR bị đẩy lên mức rất lớn, thường từ 10.0 đến 15.0 lần.
Hệ quả là số lượng cư dân sinh sống sẽ cực kỳ đông đúc.
Dù diện tích công viên rộng rãi, nhưng các tiện ích mặt đất vẫn dễ dàng bị quá tải khi hàng chục ngàn người cùng đổ xuống vào một thời điểm.
Công thức chọn dự án đáng sống
Để tìm được một nơi ở chất lượng, bạn nên dựa trên sự cân bằng giữa cảnh quan và quy mô dân cư.
Công thức lý tưởng là: Mật độ xây dựng thấp + Hệ số sử dụng đất (FAR) ở mức vừa phải.
Sự kết hợp này mới đảm bảo được môi trường sống thoáng đãng, tránh tình trạng "rộng mặt đất nhưng quá đông người".
Cách tra cứu và kiểm tra mật độ xây dựng thực tế khi mua nhà
Thay vì tin hoàn toàn vào những tờ rơi quảng cáo bóng bẩy, bạn nên tự mình kiểm tra các thông số thực tế của dự án.
Việc chủ động xác minh thông tin sẽ giúp bạn bảo vệ số tiền đầu tư lớn và đảm bảo quyền lợi chính đáng cho mình.
Yêu cầu cung cấp Quy hoạch chi tiết 1/500
Quy hoạch 1/500 được coi là bản định danh chính thức, xác định hình hài của một dự án bất động sản.
Bạn hãy đề nghị môi giới cho xem bản sao Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 có dấu mộc đỏ của UBND cấp Tỉnh hoặc Quận.
Trong văn bản này, cơ quan chức năng sẽ quy định rõ các thông số về tổng diện tích đất và diện tích xây dựng công trình.
Mật độ xây dựng toàn khu (%) ghi trong văn bản này là căn cứ pháp lý cao nhất mà chủ đầu tư bắt buộc phải tuân thủ.
Hãy tin vào con số trong văn bản chính thức, tuyệt đối không nghe theo các số liệu truyền miệng.
Đối soát qua Giấy phép xây dựng
Một tài liệu quan trọng khác cần kiểm tra là Giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp.
Trên giấy phép này sẽ thể hiện chi tiết về diện tích xây dựng khối đế, số tầng và tổng diện tích sàn.
Bạn có thể lấy diện tích xây dựng tầng 1 chia cho tổng diện tích lô đất để tính ra mật độ xây dựng thực tế.
Nếu phía môi giới né tránh hoặc không cung cấp được các giấy tờ này, bạn nên cân nhắc về tính minh bạch của dự án.
Quan sát sa bàn và thực tế công trường
Sa bàn tại nhà mẫu tuy là mô hình minh họa nhưng thường được làm theo tỷ lệ thiết kế thực tế.
- Hãy nhìn kỹ khoảng lùi của công trình so với đường giao thông xung quanh.
- Kiểm tra khoảng cách giữa các tòa nhà; nếu các khối nhà quá sát nhau, mật độ xây dựng khối tháp đang ở mức cao.
- So sánh diện tích hồ bơi, sân chơi với quy mô tòa nhà để xem không gian sống thực tế có bị chật chội hay không.
Cuối cùng, bạn nên dành thời gian đến thăm trực tiếp công trường đang thi công.
Khi nhìn vào phần móng đang đào và rào tôn bao quanh, bạn sẽ có cảm nhận trực quan nhất về diện tích bê tông chiếm bao nhiêu phần trong tổng thể khu đất.
Giải đáp thắc mắc về mật độ xây dựng
Khi tìm hiểu về mật độ dự án, nhiều khách hàng thường gặp những khó khăn trong việc hiểu rõ các quy định.
Dưới đây là những câu trả lời chi tiết giúp bạn nắm chắc thông tin để tự tin hơn khi đàm phán mua nhà.
Tầng hầm chung cư có tính vào mật độ xây dựng không?
Theo quy định hiện nay, các hạng mục xây dựng ngầm dưới lòng đất như hầm gửi xe hay hầm kỹ thuật không bị tính vào mật độ xây dựng.
Mật độ chỉ được tính dựa trên hình chiếu bằng của các công trình nổi trên mặt đất.
Đây là lý do nhiều chủ đầu tư xây hầm rộng toàn bộ diện tích khu đất, nhưng tháp nhà phía trên chỉ chiếm khoảng 30% diện tích.
Mái che sảnh và giàn hoa pergola có bị tính vào diện tích chiếm đất?
Những kết cấu có mái che kiên cố, có cột chống vươn ra khỏi khối nhà chính (như sảnh đón khách) sẽ bị tính vào mật độ xây dựng.
Tuy nhiên, các hạng mục trang trí cảnh quan sẽ không bị cộng vào con số này.
- Giàn hoa pergola (loại mái hở).
- Bồn cây, đài phun nước.
- Sân thể thao ngoài trời.
Chủ đầu tư có được thay đổi mật độ xây dựng sau khi đã bán nhà?
Chủ đầu tư không được phép tự ý thay đổi mật độ xây dựng sau khi đã bán nhà.
Nếu muốn xây thêm tòa nhà để tăng mật độ, đơn vị phát triển phải làm hồ sơ xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/500.
Quá trình này rất khó khăn vì luật yêu cầu phải lấy ý kiến đồng thuận từ cộng đồng cư dân đang sinh sống.
Trong trường hợp cư dân không đồng ý, cơ quan nhà nước sẽ từ chối phê duyệt việc điều chỉnh này.
Nhìn nhận đúng về mật độ xây dựng khi chọn mua nhà
Mật độ xây dựng không đơn thuần là những con số khô khan trong hồ sơ quản lý của cơ quan chức năng.
Đây thực chất là lời cam kết về chất lượng môi trường sống và bầu không khí mà bạn hít thở mỗi ngày.
Về lâu dài, chỉ số này chính là yếu tố then chốt định vị giá trị cho tài sản của bạn.
Cách để trở thành người mua nhà thông thái
Giữa một thị trường bất động sản đa dạng, việc tự trang bị kiến thức vững chắc là cách bảo vệ quyền lợi tốt nhất.
Thay vì tin vào những lời quảng cáo bóng bẩy, bạn nên tập trung vào các giá trị thực tế.
Hãy chủ động yêu cầu sự minh bạch về quy chuẩn xây dựng 2021 và dành thời gian kiểm tra kỹ các văn bản pháp lý.
Quyết định chính xác cho tổ ấm tương lai
Khi đã nắm rõ "luật chơi", bạn sẽ tự tin hơn trong việc đưa ra quyết định chi tiền chính xác.
Điều này giúp bạn chọn được một nơi an cư thực sự thoải mái cho gia đình.
Đó sẽ là không gian sống lý tưởng, có sự kết hợp hài hòa giữa thiên nhiên và kiến trúc hiện đại.
